投资摘要：

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每周一谈：物企短暂“增收不增利”情况

截至目前，共有53 家A 股及港股物企发布了2022 年度业绩报告，整体营业收入仍保持双位数增长，但增速有所放缓。当前53 家物企营业收入总计2373 亿元，同比增长19.1%，较2021 年增速下降约26pct，53 家物企按照2022 年营收加权平均同比增速为22.4%，其中营收增速最高的为金茂服务，达60.7%，营收增速整体有所放缓。

多数物企面积仍保持正增长，支撑物企基础物业服务收入的增长。2022 年在关联方支撑下行的情况下，多数物企在管面积仍保持正增长，其中在管面积增长最快的为华润万象生活，达98.2%，其增速较快的原因为2022 年完成了两宗较大的并购案，而2022 年物企并购市场热度整体不及2021 年，面积TOP30 物企在管规模整体同比增速为17.9%，并购虽为短时间内快速提升在管规模的重要方式，但是物企间的并购更多的为运营逻辑而非投资逻辑，部分物企亦在并购后投后整合难度较大，商誉减值风险较高，目前市场已逐渐回归理性。

受关联方及房地产行业下行情况影响，在高度分散的行业背景下，物企通过存量市场外拓增强其独立性。在并购逐渐转弱，未来从战略型转向机会型的发展方向下，低成本低风险的市场外拓成为未来物企拓展规模、增强独立性的最重要的方式。

受关联方及房地产行业下行、企业运营管理成本增加、并购导致的商誉减值及无形资产摊销、规模扩张下的应收账款高企等情况影响，2022 年物企盈利水平承压较为严重，部分物企出现归母净利润负增长情况，部分关联方为出险房企的物业企业出现亏损情况。

展望未来，并购市场逐渐回归理性，关联方利空应出尽出，物企有望迈入有质量的增长。我们认为，短期内并购引起的投后融合及无形资摊销和商誉减值风险仍将持续考验物企，而随着经济的向好，物企收缴率及社区增值服务仍有较确定的提升空间，在应收账款及其他应收款计提合理减值后，物企于2023 年有望迎来业绩回归。

数据追踪（4 月3 日-4 月7 日）：

资金及交易追踪：

沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年4 月7 日，持有791.71 万股，较上周上涨3.24%，持股市值1.24 亿元。

港股通：港股中港股通持股共18 家（剔除停牌物企），自2023 年4 月3 日至4 月6 日，增幅最大的是融创服务，本周增幅1.74%。降幅最大的是合景悠活，降4.58%。持股比例最高为保利物业，为67.77%。持股数量最多为融创服务，为5.32 亿股。

投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。

风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。